Abnahme/Bauabnahme

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Die Abnahme eines Baus ist sowohl für den Bauherrn als auch für das Bauunternehmen von enormer Wichtigkeit. Fallen während des Abnahmetermins Mängel am Gebäude auf, so sollten diese im Abnahmeprotokoll vermerkt und dort auch die Mängelbeseitigung innerhalb einer vorgesehenen Frist eingetragen werden. Nach der Abnahme geht das Risiko auf den Bauherrn über.

Während des Baus sind auch Teilabnahmen möglich. Hier erfolgen dann auch die Zahlungen abschnittsweise.

Regelungen zur Bauabnahme finden sich sowohl im BGB, hauptsächlich aber in Teil B der „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“ (VOB/B). Teilweise werden die Regelungen des BGB abgeändert, so unter anderem durch den § 12 VOB/B.

Architekt und Bauherr bei der Bauabnahme. (Quelle: 123rf.com/Ian Allenden)

Gesetzliche Regelungen zur Bauabnahme

Sowohl in § 640 Absatz 1 Satz 2 BGB als auch in § 12 Nr. 3 VOB/B ist geregelt, dass die Abnahme nur auf der Grundlage wesentlicher Mängel verweigert werden kann. § 12 Nr. 2 VOB/B sieht auch die Möglichkeit vor, dass der Auftragnehmer bei Abschluss des Bauvertrages einen Anspruch auf Teilabnahmen geltend machen kann.

Der VOB/B-Bauvertrag schreibt des Weiteren vor, dass der Auftraggeber nach einer entsprechenden Aufforderung innerhalb von zwölf Werktagen zur Abnahme verpflichtet ist. Dies regelt der § 12 Nr. 1 VOB/B. Natürlich kann aber auch eine andere Abnahmefrist vereinbart werden.

Förmliche Abnahme

In § 12 Nr. 4 Absatz 1 VOB/B ist geregelt, wie eine förmliche Abnahme -auf Verlangen einer Vertragspartei- durchzuführen ist. Hierbei wird das Bauwerk durch den Auftraggeber, den Auftragnehmer und auch von hinzugezogenen Sachverständigen (die jeweils auf eigene Kosten zu bezahlen sind) begangen. Bei der förmlichen Abnahme muss ein Abnahmeprotokoll erstellt werden, in dem dann auch Vorbehalte wegen vorhandener Mängel, Vertragsstrafen und Einwendungen des Auftragnehmers gegen Mängel, die der Auftraggeber behauptet, aufzuführen sind.

Stillschweigende Abnahme

Wurde im Bauvertrag nicht vermerkt, dass der VOB/B gilt, so kommt hier nur das BGB zum Zuge. Dieses sieht auch eine stillschweigende Abnahme vor.

Erfolgt die Bauabnahme nicht innerhalb von 12 Werktagen, nachdem die Fertigstellungsmitteilung an den Auftraggeber zugesandt wurde, gilt die Immobilie als stillschweigend abgenommen.

Gleiches trifft zu, wenn die Immobilie bereits sechs Tage oder mehr durch den Bauherrn genutzt wurde. Zahlt dieser ohne eine Abnahme vor Ort die Schlussrechnung der Baufirma, gilt der Bau ebenfalls als stillschweigend abgenommen.

Sachverständigen hinzuziehen

Nicht nur zur Bauabnahme, sondern schon bei der Planung und der Realisierung des Baus sollte ein unabhängiger Bausachverständiger hinzugezogen werden. Dieser erkennt auch versteckte Mängel und kann in Streitfällen ein Gutachten erstellen. Ist ein Sachverständiger bei der Abnahme anwesend, so wird dies im Bauabnahmeprotokoll vermerkt.

Diese Folgen hat eine Abnahme

Die Gefahr eines später auftretenden Schadens bzw. eines später bemerkten Mangels geht nach der Abnahme auf den Bauherrn über (Beweislastumkehr). Dies regeln unter anderem die §§ 7 und 12 Nr. 6 VOB/B. Zugleich beginnt ab dem Tage der Abnahme die Verjährungsfrist für eine eventuelle Mängelbeseitigung zu laufen. Vom Auftraggeber kann nach § 341 Absatz 3 BGB keine verwirkte Vertragsstrafe mehr angefordert werden, es sei denn, diese wurde entsprechend § 11 Nr. 4 VOB/B  bei der Abnahme vorbehalten und im Abnahmeprotokoll vermerkt. Nach dem die Abnahme erfolgte, muss der Bauherr hinsichtlich des Hausbaus oder Umbaus alle noch offenstehenden Rechnungen begleichen.

Auf jeden Fall sollte die Bauabnahme sowohl vom Bauherrn als auch vom Auftragnehmer sehr ernst genommen und das Protokoll erst unterschrieben werden, wenn der Bauherr keine Beanstandungen oder Bedenken anmeldet.

Liegen noch zu viele Mängel vor, sollte der Bauherr auf eine Verschiebung des Abnahmetermins drängen und gleichzeitig die Beseitigung der Mängel einfordern.

Ein Architekt darf nur mit einer entsprechenden Vollmacht, die vom Bauherrn auszustellen ist, die Bauabnahme durchführen.

Im Gegensatz zu den sichtbaren Mängeln, die bei der Abnahme nicht im Protokoll festgehalten wurden, können Mängel, die erst später bemerkt werden, auch später noch beanstandet werden. Sind diese innerhalb einer festgelegten Frist nicht rechtzeitig behoben worden, muss der Bauherr gegenüber dem Auftragnehmer die Abnahme schriftlich verweigern.

Diese Unterlagen sollten bei der Bauabnahme vorliegen

Zum Abnahmetermin sollten folgende Unterlagen vorliegen und mitgebracht werden:

  • Baugenehmigung,
  • Architektenpläne,
  • Energiebedarfsausweis,
  • Energieberechnungen,
  • Energiepass,
  • Statikpläne,
  • Pläne einzelner Fachberater,
  • Bei einem eingebauten Kamin eine Abnahmebescheinigung (wird meist durch den Bezirksschornsteinfegermeister ausgestellt),
  • schriftliche Erklärung des Bauunternehmens, dass die Arbeiten entsprechend den Plänen realisiert wurden,
  • Dichtheitsbescheinigung (sogenannter Blower-Door-Test),
  • Unterlagen verbauter Produkte (beispielsweise Heizungs- und Lüftungsanlage),
  • eine Adressliste aller am Bau Beteiligten.

Das sollten Sie als Bauherr zur Abnahme mitbringen

Auch als Bauherr sollten Sie neben den gedruckten Unterlagen zur Bauabnahme noch einige weitere Utensilien mitbringen. Dazu gehören unter anderem

  • ein Zollstock,
  • eine Wasserwaage,
  • einen Höhenmesser,
  • eine Kamera (Handy- bzw. Smartphonekamera dürfte in der Regel ausreichen),
  • eine Taschenlampe und
  • eine Mängelliste.

Notwendige Angaben im Bauabnahmeprotokoll

Zu beachten ist, dass nur ein einziges Bauabnahmeprotokoll erstellt werden darf, welches von allen an der Abnahme anwesenden Personen zu unterzeichnen ist.

Das Bauabnahmeprotokoll muss den vollständigen Namen des Bauherrn, die Adresse der Baustelle, das Datum sowie die Auftragsnummer des Bauvertrages, das Datum des Beginns und der Fertigstellung der Immobilie, das Datum der Bauabnahme und den Namen aller Beteiligten, die bei der Baubegehung anwesend waren, enthalten.

Vorhandene Mängel sind im Bauabnahmeprotokoll so genau wie möglich zu beschreiben und sollten zugleich auch fotografiert werden. Wird eine Einigung zu den Nachbesserungsfristen getroffen, so sind diese Fristen ebenfalls im Abnahmeprotokoll einzutragen. Einige Bauunternehmen bieten anstelle einer Mängelbeseitigung auch einen finanziellen Ausgleich an. Hier muss der Bauherr -wenn möglich nach Rücksprache mit dem Sachverständigen- entscheiden, ob er dieses Angebot annimmt. Entsprechende Absprachen werden ebenfalls im Protokoll vermerkt.

Erst wenn die Mängel beseitigt sind, sollte die Bauabnahme und daraufhin auch die Zahlung erfolgen.

Waren Abschlagszahlungen vereinbart, so kann der Bauherr nach erfolgter Abnahme noch etwa 5 Prozent der restlichen Summe einbehalten. So sichert er sich für den Fall ab, dass weitere Mängel auftreten und das ausführende Bauunternehmen in der Zwischenzeit Insolvenz angemeldet hat. Treten innerhalb des festgelegten Zeitraumes keine weiteren Mängel auf, sollte dem Unternehmen das noch ausstehende Geld überwiesen werden.

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