Schlüsselfertigbau – Darauf sollte man achten

Beim Hausbau wird unter anderem zwischen Schlüsselfertigbau und Gewerkebau unterschieden. Bei Letzterem werden die Bauabschnitte (Gewerke) einzeln vergeben, während beim schlüsselfertigen Bau eine komplette Vergabe der gesamten Bauleistungen erfolgt. Allerdings gibt es keine genaue Definition bzw. gesetzliche Vorgabe dazu, welche Leistungen ein Schlüsselfertigbau beinhalten muss. Deshalb ist es enorm wichtig, sich den Bauvertrag genau anzusehen und gegebenenfalls einen Experten zu Rate zu ziehen.

Was ist Schlüsselfertigbau eigentlich?

Unter einem Schlüsselfertigbau versteht man in der Regel ein Gebäude, bei dessen Errichtung sämtliche Arbeiten von einem Auftragnehmer, der meist auch als Generalunternehmer (GU) oder als Generalübernehmer (GÜ) bezeichnet wird, realisiert werden. Dieser hat natürlich die Möglichkeit, mit Subunternehmen zusammenzuarbeiten. Oft wird ein schlüsselfertiger Bau auch damit assoziiert, dass sämtliche Arbeiten, angefangen von der Planung über den ersten Spatenstich bis hin zur Schlüsselübergabe, durch ein Bauunternehmen erfolgen. Welche Bau- und Planungsleistungen dabei erbracht werden, ist dem Bauvertrag zu entnehmen.

Wichtig ist auch, dass es sich bei den Schlüsselfertig-Bauverträgen um sogenannte Pauschalverträge handelt.

Kurz zusammengefasst kann man also sagen, dass es sich bei einem Schlüsselfertigbau um die Planung und Errichtung eines kompletten, funktionsfähigen Bauprojektes handelt. Hierzu wird eine pauschale Vergütungsvereinbarung getroffen. Für die Planung und Erstellung des Gebäudes ist ein Auftragnehmer zuständig, dem die Erbringung der notwendigen Gesamtleistung übertragen wird. Dabei handelt es sich sowohl um den kompletten Roh- als auch den vollständigen Innenausbau.

Worauf sollte man beim schlüsselfertigen Bauen achten?

Zuerst einmal solltest du eine Liste mit sämtlichen Vorstellungen anfertigen, die in dem Haus verwirklicht werden sollen. Diese Vorstellungen kannst du dazu nutzen, Angebote verschiedener Bauträger bzw. Generalunternehmer einzuholen. Während ein Bauträger das Haus auf Grund- und Boden errichtet, der erst zum Kaufzeitpunkt an dich übergeht, baut ein Generalunternehmer auf dem bereits von dir erworbenen oder in deinem Besitz befindlichen Grundstück.

Wer sich für einen schlüsselfertigen Bau entscheidet, muss bedenken, dass er bei der Qualitätsprüfung, aber auch bei der Bauüberwachung und einer eventuell später notwendigen Mängelbeseitigung auf sich allein gestellt ist. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, von Anbeginn einen Bausachverständigen oder Energieberater zu Rate zu ziehen, der wenn möglich schon in die Planungen involviert ist, auf Wunsch auch die einzelnen Baumaßnahmen kontrolliert und die Arbeiten gemeinsam mit dir abnimmt.

Selbstverständlich solltest du auch Wert darauf legen, dass du und ein Sachverständiger die Baustelle jederzeit betreten darfst. Dies sollte im Bauvertrag festgeschrieben werden.

Lass das Bauangebot auf jeden Fall überprüfen. Hier helfen dir wiederum Energieberater und Bausachverständige, wahrscheinlich aber auch die finanzierende Bank, die ebenfalls Experten beschäftigt oder dir solche zumindest benennen kann. Denn auch die finanzierende Bank ist auf Sicherheit bedacht, möchte sie ihr Geld doch unbedingt wiedererhalten.

Das bevorzugte Bauunternehmen sollte dir auch eine Festpreisgarantie von mindestens 15 Monaten einräumen. Zugleich ist es sinnvoll, im Vertrag eine Gewährleistungsdauer von fünf Jahren festzuschreiben. Generell ist es sinnvoll, sämtliche Abmachungen schriftlich zu fixieren.

Welche Baufirma sollte ich für einen Schlüsselfertigbau heranziehen?

Viele Baufirmen haben sich unter anderem auf den Schlüsselfertigbau spezialisiert. Doch leider gibt es auch unter diesen immer mal wieder schwarze Schafe. Wir empfehlen dir deshalb, Angebote mehrerer örtlicher und regional tätiger Bauunternehmen einzuholen, die schon über einen längeren Zeitraum, wenn möglich sogar Jahrzehnte, am Markt vertreten sind. Bei ihnen kannst du eher davon ausgehen, dass diese gute Arbeit leisten. Lass dir von den Baufirmen auch Referenzobjekte nennen und erkundige dich bei den damaligen Bauherren, wie diese mit dem Unternehmen zufrieden waren. Vielleicht hat auch in deinem Verwandten- oder Freundeskreis schon jemand ein eigenes – wenn möglich schlüsselfertiges – Haus errichten oder zumindest umfangreiche Sanierungs- bzw. Umbaumaßnahmen realisieren lassen? Auch hier solltest du Fragen zur Zufriedenheit stellen.

Des Weiteren hast du auch die Möglichkeit, den Energieberater um eine entsprechende Rückmeldung zu bitten. Er muss anbieterunabhängig beraten und kann auch gemeinsam mit dir die von den Baufirmen eingereichten Angebote durchgehen. Auch zu den Fördermöglichkeiten der KfW-Bank und regionaler (länderspezifischer) Geldgeber kann er dich umfassend beraten und bei der Beantragung der Zuschüsse und Darlehen behilflich sein. Diese werden unter anderem dann gewährt, wenn der schlüsselfertige Bau einen bestimmten Standard, beispielsweise KfW-Effizienzhaus 40 oder 40 Plus, erreicht.

Einige Unternehmen haben auch Musterhäuser oder Mustersiedlungen angelegt. Hier solltest du dich bei einem Termin vor Ort genauestens informieren.

Sinnvoll ist es, das Bauunternehmen frühzeitig in die Planungen mit einzubeziehen. So werden Doppelschleifen bei der Planung verhindert, zugleich kann es von Anbeginn seine Kompetenz in die Planungen mit einbringen und auch mögliche Kosteneinsparungen aufzeigen.

Was kostet mich ein Schlüsselfertigbau?

Diese Frage lässt sich nicht so einfach beantworten. Hier kommt es unter anderem auf die Größe des Hauses, dessen Bauweise und die gewünschte Ausstattung an. Ein weiteres Kriterium ist natürlich die Region, in der das Haus errichtet werden soll, sofern das Grundstück erst noch miterworben werden muss. In München und Hamburg zahlst du beispielsweise viel höhere Quadratmeterpreise als in ländlichen Regionen der neuen Bundesländer oder in Schleswig-Holstein. Aber auch hier liegen die Baukosten bei kleineren Gebäuden wahrscheinlich deutlich im sechsstelligen Bereich. Nicht unbeachtet bleiben sollen natürlich auch die Notar- und Grundbuchkosten, eventuelle Maklergebühren und die Grunderwerbssteuer, die zwischen den einzelnen Bundesländern deutlich differiert.

Wann ist ein Schlüsselfertigbau für mich geeignet?

Nicht jeder ist handwerklich begabt und kann Bauleistungen selbst erbringen. Dies würde zwar die Baukosten reduzieren, benötigt aber neben dem notwendigen Sachverstand und Können auch viel Zeit. Nicht jeder möchte aber zahlreiche Wochenenden auf der Baustelle verbringen oder seinen Jahresurlaub für einen Teil der Arbeiten am Haus opfern. Vor allem dann nicht, wenn man bereits eigene Kinder hat, die ja auch noch etwas mit ihren Eltern unternehmen möchten.

Das große Plus des Schlüsselfertigbaus sind zweifelsohne die Kosten- und Terminsicherheit. Du weist somit von vornherein, welche Kosten der Hausbau für dich und deine Familie haben wird. Trotzdem ist es aber sinnvoll, einen finanziellen Puffer einzuplanen, um bei unvorhergesehenen Ausgaben oder Terminverzögerungen, beispielsweise aufgrund schlechter Witterungsbedingungen während der Errichtung des Rohbaus, noch liquide zu sein.

Fazit – Das ist Schlüsselfertigbau

Ein Haus, das als Schlüsselfertigbau errichtet wird, wird entweder von einem Generalunternehmer (GU) oder Generalübernehmer (GÜ) erbaut. Das Grundstück befindet sich entweder schon im Besitz des Bauherrn oder wird zusammen mit dem Haus vom Bauträger erworben.

Damit du als Bauherr eigene Ideen verwirklichen kannst, empfiehlt es sich, das Bauunternehmen frühzeitig in die Planungen mit einzubeziehen. Für die Errichtung des Gebäudes selbst, aber auch für dessen Innenausbau, ist das Bauunternehmen bzw. dessen Subunternehmer zuständig. Eigenleistungen müssen in der Regel nicht erbracht werden.

Da du bei der Qualitätsprüfung, Bauüberwachung und Mängelbeseitigung auf dich allein gestellt bist, ist es sinnvoll, einen Bausachverständigen bzw. Energieberater schon in die Planungen mit einzubeziehen und diesen auch die einzelnen Baumaßnahmen mit begleiten und abnehmen zu lassen. Die deutsche Energieagentur (dena) führt im Auftrag der KfW-Bank eine Energie-Effizienz-Experten-Liste, in der sämtliche zugelassenen Energieberater und Bausachverständige aufgeführt sind: https://www.energie-effizienz-experten.de/

Wenn du in diesem Beitrag aufgeführten Punkte berücksichtigst, hast du schon einen ersten wichtigen Schritt zur erfolgreichen Errichtung deines neuen Zuhauses getan. Wir wünschen dir jedenfalls viel Erfolg bei der Realisierung dieses Projektes.

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