Zerfallene Gebaeude mit Mensch im Vordergrund

Wie lange haftet eine Baufirma bei Baupfusch?

Der Traum von den eigenen vier Wänden sieht die perfekte Raumaufteilung, eine solide Bausubstanz und die pünktliche Fertigstellung des Gebäudes vor. An Baumängel denkt hier keiner! Leider sieht die Realität oft anders aus und so mancher Pfusch vermiest diesen Traum. Kommen die Mängel ans Tageslicht, stellt sich die Frage: Wie lange haftet eine Baufirma?

Baupfusch erkennen: Der richtige Zeitpunkt ist entscheidend

Geht es um die Beurteilung von Baumängeln, so ist der Zeitpunkt der Feststellung relevant. Wenn du als Bauherr den Bau abnimmst oder dies durch einen beauftragen Bauträger durchführen lässt, darf kein Mangel vorliegen. Bis hierhin ist es Sache der Baufirma, den Nachweis zu erbringen, dass kein Mangel vorhanden ist.

Ist der Zeitpunkt der Abnahme verstrichen und zeigen sich Mängel, die bis dahin nicht sichtbar waren, sind sie meist auf Pfusch beim Bau zurückzuführen. Als Laie erkennst du das sicherlich schwer, denn auch eine sehr starke Windböe im letzten Sturm kann zu dem Schaden am Dach geführt haben, nicht nur die fehlerhafte Ausführung beim Bau. Meist handelt es sich aber um Schäden, die durch Feuchtigkeit entstanden sind. Der Bau konnte nicht lange genug trocknen oder beim letzten Regen konnte Wasser in das Mauerwerk des Rohbaus ziehen. Nun ist es Sache des Bauunternehmers, die Schäden zu beseitigen.

Du musst als Bauherr eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen, ansonsten verlierst du deine Ansprüche auf Schadenersatz. Das ist ebenso der Fall, wenn sich Mängel erst nach Ablauf der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen zeigen. Wichtig: Fertige unbedingt eine Mängelliste an, in der die Schäden genau beschrieben sind. Diese Liste sollte schriftlich vorliegen und bestenfalls durch Fotos ergänzt werden.

Wie lange haftet eine Baufirma eigentlich?

Wichtig für dich als Bauherren: Du musst die gesetzlichen Fristen beachten, bis zu denen der Bauunternehmer dazu verpflichtet ist, Schäden zu beseitigen. Als Beginn jeglicher Fristen gilt der Tag der Bauabnahme. Du stellst der Baufirma dann eine Frist, innerhalb derer die Schäden zu beseitigen sind. Kommt das Unternehmen der Nachbesserung nicht nach oder pfuscht wieder, kannst du Schadenersatz verlangen. Die Baufirma ist auch dazu verpflichtet, dir etwaige Zahlungen zu erstatten, die bereits aufgrund der Mängel angefallen sind.

Zerfallene Gebaeude mit Mensch im Vordergrund

Wenn du ein größeres Projekt zusammen mit einer Baufirma realisierst, solltest du dir immer über die Haftung Gedanken machen.

Wie bereits erwähnt wurde, beginnt die Gewährleistungsfrist mit dem Tag der Abnahme des Baus. Sie gilt in der Regel für fünf Jahre, wenn nichts anderes vertraglich vereinbart worden ist. Wichtig ist hierbei, ob es sich um die Errichtung eines Bauwerks handelt oder um einen nachträglichen Einbau.

Die Frist von fünf Jahren gilt immer dann, wenn sich die Leistung des Bauunternehmens auf die Substanz des Gebäudes auswirkt – der Heizungseinbau, die Installation der Klimaanlage oder auch umfassende Renovierungsarbeiten zählen hinzu. Einfache Instandsetzungsarbeiten hingegen unterliegen nur einer zweijährigen Gewährleistungsfrist. Möglich ist die Vereinbarung einer Gewährleistungsfrist von vier Jahren nach § 13 Abs. 4 VOB/B, was für Werkleistungen gilt. Alle anderen Leistungen unterliegen dann einer zweijährigen Garantie.

Die Baufirma hat das Recht, wegen Unverhältnismäßigkeit oder Unmöglichkeit eine Beseitigung der Mängel zu verweigern. Sie muss dann allerdings eine Minderung auf die Auftragssumme gewähren. Reagiert die Baufirma gar nicht, kannst du einen anderen Handwerker beauftragen und Kostenerstattung verlangen.

 Wie muss eine Mängelrüge im Haftungsfall formuliert werden?

Soll die Baufirma Haftung übernehmen, muss auch eine entsprechende Mängelrüge vorliegen. Diese muss die oben erwähnte schriftliche Beschreibung der Mängel sowie idealerweise Fotos enthalten, aber auch eine Frist, bis zu der die Baufirma ihrer Pflicht zur Beseitigung des Mangels nachkommen muss. Ursachen für die Mängel oder gar technische Beschreibungen sind jedoch nicht erforderlich (z. B. Verstoß gegen eine DIN-Norm). Hier gilt es, die Symptome und nicht die Ursachen zu erfassen!

Basierte der Bauvertrag nicht nur auf dem oben genannten § 13 Abs. 4 VOB/B, sondern auch auf dem Abs. 5, ist eine Verlängerung der Verjährungsfrist möglich. Deine Mängelrüge verlängert dann die Garantieansprüche gegen die Baufirma. Der Anspruch auf Mängelbeseitigung besteht ab Übersendung der Mängelrüge zwei Jahre lang, bis er verjährt. Diese Verjährung tritt aber nicht ein, wenn die ursprüngliche Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Es ist aber empfehlenswert, immer einen Rechtsanwalt zurate zu ziehen, wenn die Baufirma keine Haftung übernehmen will.

Komplizierter Fall: Der Bauvertrag basiert auf dem BGB

Abweichend von den Regelungen, die die VOB vorsieht, bewirkt eine Mängelrüge bei einem Bauvertrag, der nur auf dem BGB (Bürgerliches Gesetzverbot) basiert, keine Verlängerung der Verjährungsfrist. Das heißt, du kannst zwar eine Mängelrüge an die Baufirma übersenden, die Mängelansprüche verjähren aber mit dem Ablauf der normalen Verjährungsfrist.

In einem solchen Fall musst du sogenannte „verjährungshemmende Maßnahmen“ ergreifen. Das bedeutet, dass du zum Beispiel ein Beweisverfahren einleiten musst, was in Form einer Klage möglich ist. Diese sieht einen Verzicht auf die Verjährung seitens des Handwerkers vor.

Eine Verjährungshemmung gibt es auch, solange du mit dem Handwerker verhandelst, doch derartige Verhandlungen müssen von beiden Seiten stattfinden, damit sie rechtsgültig sind. Außerdem musst du sie nachweisen können und die Frist läuft weiter, wenn die Verhandlungen ruhen.

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